les meilleurs SCPI

Les meilleures SCPI : comment réussir son investissement immobilier ?

Les SCPI 2016 ont atteint un rendement moyen de 4,6 % ; en 2017, ce type de placement a encore une fois connu un franc succès auprès des épargnants.

Qu’il s’agisse de SCPI fiscales, de rendement ou de plus-value, l’investissement dans la pierre papier séduit toujours les Français : malgré des frais de gestion importants, le rendement des SCPI en 2017 est plus intéressant que celui des produits d’épargne classiques comme les fonds en euros des assurances vie, les livrets A ou le plan épargne logement (PEL).

Investir dans une telle structure sur plusieurs années permet d’épargner, de se constituer un patrimoine (ce que ne permet pas l’assurance vie), de générer des loyers pour préparer sa retraite ou pour profiter de revenus complémentaires. Les investisseurs aguerris savent qu’il est intéressant de détenir dans leurs portefeuilles ce type d’actif diversifié (en plus d’une assurance vie par exemple).

On peut investir dans différentes structures (178 sociétés existent aujourd’hui) et plusieurs produits sont mis en place par les banques et les compagnies d’assurance. Quelles ont été les meilleures SCPI en 2017 ? Dans quelle structure investir en 2018, pour profiter du meilleur rendement en prenant le moins de risque possible ?

Définition SCPI : investir dans l’immobilier et profiter d’un bon rendement

La Société Civile de Placement Immobilier permet à l’investisseur de placer ses actifs dans des immeubles, et de déléguer la gestion des biens ; plusieurs types de structures existent, et répondent à des objectifs différents.

Pourquoi investir dans une SCPI en 2018 ?

La SCPI immobilier permet de réaliser un placement intéressant : c’est une structure qui permet à l’investisseur de placer son argent dans des immeubles et d’en déléguer la gestion. Il investit sur un placement non coté, et perçoit un revenu régulier (les loyers).

Cette structure permet de réaliser un investissement collectif : elle a pour objet d’acquérir, de louer, de gérer et de valoriser un patrimoine immobilier en assurant un rendement performant, supérieur à la moyenne. Ce placement financier évite les contraintes liées à la location du bien, aux éventuels loyers impayés et aux travaux de rénovation ; il permet une importante capitalisation et la mutualisation des risques (contrairement à l’assurance vie). La gestion locative est confiée à une structure contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui se charge également d’organiser la liquidité des parts.

Cet investissement accessible permet de devenir propriétaire dès 5.000 €, et de commencer à se constituer un patrimoine diversifié (différents types d’actifs et diverses localisations géographiques), complété et enrichi tout au long de sa vie. On peut investir en achetant à crédit (l’investisseur peut ainsi profiter de l’effet de levier du crédit) ou encore en démembrement temporaire de propriété, ce qui permet d’optimiser sa fiscalité.

Lorsque l’investisseur achète une ou plusieurs parts, il devient actionnaire et détient une partie du capital de la structure ; il est rémunéré et perçoit des dividendes (coupons trimestriels en général), au prorata de son investissement. Ces dividendes sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux. Plus le parc immobilier est important, plus les risques sont mutualisés sur les différents locataires, et donc faibles.

Les différents types de SCPI

La SCPI de rendement permet à l’investisseur de percevoir ses dividendes de manière régulière. Majoritaire sur le marché actuel, elle permet d’investir dans des immeubles professionnels : elle achète des entrepôts, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité et des centres commerciaux. Les locataires sont liés à la structure par un bail commercial. L’immobilier tertiaire est en général plus rentable que l’immobilier d’habitation : son rendement locatif oscille en effet entre 4,5 % et 5 %.

La SCPI fiscale permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité. Elle investit dans des logements neufs ou rénovés, pour pouvoir profiter de différents dispositifs défiscalisants comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore le mécanisme du déficit foncier. Même si son rendement est inférieur à celui des autres structures, elle permet à l’investisseur de réduire ses impôts et ses prélèvements sociaux. La loi Pinel lui permet par exemple de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63.000 € sur 12 ans, dans la limite de 300.000 € : la réduction d’impôt est de 12 % si le bien est loué pendant 6 ans, de 18 % s’il est loué pendant 9 ans et de 21 % s’il est loué pendant 12 ans.

La SCPI de plus-value, de capitalisation ou de valorisation, permet de profiter d’un rendement sur le long terme, avec une espérance de gain longue pour l’investisseur et un rendement assez faible (inférieur à 1 %).

Les parts des SCPI à capital fixe sont émises au moment de la création de la société et s’échangent ensuite dans le temps, de gré à gré ; une augmentation de capital peut être prévue, dans certaines limites. Les parts de SCPI à capital variable peuvent quant à elles être achetées et vendues à tout moment (liquidité importante et revente rapide).

Avant d’investir, il convient de déterminer ses objectifs de rendement ; viennent ensuite les critères de l’identité de la société gestionnaire, de la capitalisation, du capital (fixe ou variable) et du niveau de rentabilité. Alors quel est le palmarès des meilleures SCPI 2017 ? Comment être sûr d’investir dans la meilleure SCPI, celle qui offre le meilleur rendement et qui génère les revenus les plus importants ?

Meilleures SCPI : critères de classement et sélection des SCPI 2017

Les critères du classement SCPI 2017

Le classement 2017 des meilleures SCPI de rendement du marché repose sur plusieurs critères principaux, financiers et techniques :

– le prix des parts et le nombre minimum à acquérir pour souscrire ;

– le taux de rentabilité interne (TRI), la fréquence des versements et les perspectives de rendement locatif : on prend en compte le potentiel de valorisation des parts (actif net réévalué) et le montant des dividendes distribués sur une longue période (entre 5 et 10 ans) ;

– le taux d’occupation financier : il s’agit du rapport entre le montant des loyers perçus et le montant total qui pourrait être perçu si tous les immeubles étaient loués ;

– la qualité du gestionnaire : on prend en compte sa façon de gérer les provisions pour travaux, les reports à nouveau… Plusieurs sociétés de gestion de renom existent comme Foncia, Ciloger, Amundi, Fiducial, Perial, Allianz ou encore Sofidy ou AEW Europe ;

– la composition du produit ou le type d’actifs possédés (type de biens gérés par la société) ;

– la taille du parc et la mutualisation des risques.

Une fois l’ensemble de ces critères pris en compte, réalisez des simulations grâce aux différents simulateurs d’investissement SCPI disponibles en ligne. Vous pourrez facilement estimer le gain de votre investissement et déterminer quelles sont les meilleures SCPI aujourd’hui pour vous.

Comparateur SCPI – Le palmarès des meilleures SCPI 2017

Le classement des SCPI France 2017 est établi en fonction de ces différents critères. Voici les structures les plus performantes du moment :

– Corum Convictions : avec l’un des meilleurs rendements du marché (6,45 % en 2016), il s’agit de l’une des meilleures SCPI de l’année 2017 (occupation de 99,5 %). Gérée par Corum AM, elle-même agréée par l’AMF, Corum Convictions est une structure européenne qui possède des actifs diversifiés en France et dans neuf pays en Europe (bureaux, hôtels, commerces,…). Les investisseurs perçoivent leurs dividendes (bruts de fiscalité française) tous les mois (collecte de plus de 900 millions d’€ à ce jour). Le prix de souscription s’élève à 1.060 €.

– Interpierre : Interpierre détient des immeubles professionnels en majorité en région parisienne. Avec une occupation physique de 84,7 %, un prix de souscription de 1.050 € et une capitalisation de 60 millions d’€ fin 2016, Interpierre est gérée par Paref (qui gère également Novapierre Allemagne) et est accessible via un prêt. Elle présente une bonne rentabilité (5,26 % en 2016).

– Primopierre : gérée par Primonial REIM, Primopierre est propriétaire de bureaux (grandes surfaces situées en majorité en région parisienne, à Paris et en province et louées à de grandes entreprises comme PSA Peugeot Citroën ou la RATP). Elle a dépassé les deux milliards d’euros de capitalisation. Avec un rendement de 5 % nets en 2015 et une occupation de 91,7 %, la part affiche un prix de 208 €.

– Épargne Pierre : gérée par la SAS Voisin, cette jeune structure régionale possède des actifs diversifiés (bureaux, locaux d’activité, centre de recherche et commerces, biens immobiliers déjà loués ou en état futur d’achèvement), tous en France métropolitaine mais dans des secteurs géographiques variés (Lille, Grenoble, Paris,…). Les dividendes sont versés tous les trimestres et le prix de souscription est de 205 €. Avec une capitalisation de 138 millions d’euros, son rendement 2016 est de 6,03 % et son taux d’occupation financier atteint le record de 100 %.

– Actipierre 1 : avec un important portefeuille de commerces, elle est gérée par Ciloger et spécialisée dans les murs parisiens. Elle présente des dividendes en hausse, une rentabilité interne de 7,05 % et 99 % d’occupation financière. La part coûte aujourd’hui 574,08 €.

– Actipierre Europe : également gérée par Ciloger, elle dispose d’actifs répartis sur plus de 100 sites différents (notamment en Europe – en Espagne, en Allemagne et en Belgique). La rentabilité interne est de 4,60 % et le prix de la part de 210 €.

– Le Patrimoine Foncier : géré par Foncia Pierre Gestion il compte parmi les plus anciens du marché. Ses actifs (majoritairement des bureaux) sont situés en région parisienne et le prix de la part s’élève à 1.425,01 € ; le taux d’occupation financier dépasse les 90 % et sa rentabilité est de 5,55 %.

– Foncia Pierre Rendement : gérée également par Foncia Pierre Gestion, cette structure gère des commerces (de nombreux hôtels ont été acquis lors de la dernière augmentation de capital), avec des biens situés autant à Paris qu’en région parisienne ou en province. Avec un rendement interne de 8,52 % sur 10 ans, le prix de la part est de 960 € et la capitalisation s’élève à plus de 365 millions d’€ à ce jour.

– Genepierre : elle est gérée par Amundi Immobilier et affiche une rentabilité interne de plus de 7 %. Ses actifs principaux sont situés en majorité en Ile-de-France et dans les grandes villes de province, mais elle vient de réaliser plusieurs investissements en Allemagne et aux Pays-Bas. Le prix de la part est de 266 € et son occupation financière atteint les 89 %.

– Novapierre Allemagne : cette structure allemande investit dans des immeubles en Allemagne, pour détenir des murs de commerces et de magasins. Sa situation géographique permet à l’investisseur d’optimiser son rendement net d’impôts.

– Immorente : gérée par Sofidy (spécialisé dans les murs de commerces en centre-ville et en périphérie), elle présente un rendement interne sur 10 ans de 6,61 % et une capitalisation de plus de 2,5 milliards d’euros. Avec un parc de plus d’un million de mètres carrés en France, il s’agit de la structure la plus ancienne aujourd’hui. Le prix de la part est de 330 €.

– Pierval Santé : gérée par le leader français de l’immobilier professionnel (Euryale Asset Management), elle est positionnée uniquement sur le secteur de la santé (EHPAD, centres médicaux, laboratoires, établissements de soins). Avec des actifs en France et en Allemagne, elle affiche une occupation de 99 % et un rendement de 5,15 % en 2016.

– Primovie : avec un rendement net de 5 %, Primovie est installée sur deux marchés peu compétitifs, la santé (avec des EHPAD et des cliniques) et l’éducation (avec des crèches).

Plusieurs autres structures permettent aujourd’hui de profiter d’un rendement intéressant : Buroboutic (diversifiée et généraliste), Accès Valeur Pierre (gérée par BNP Paris REIM, avec un rendement interne de 6,87 % sur 10 ans), Edissimmo (gérée par Amundi Immobilier, avec un TRI de 5,97 %), Épargne Foncière (gérée par La Française AM, avec un TRI de 8,66 % sur 10 ans), Europimmo (investie dans le business du e-commerce et des start-ups), Pierre Plus, Ficommerce, Lfp opportunité immo, Efimmo, PFO, PFO2 ou encore Cristal Rente.

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