Les 10 meilleurs investissements immobiliers en 2023
Le mois de mars 2020 a sonné le glas pour l’économie française. Le premier confinement dû à la pandémie de Covid-19 a eu l’effet d’une lame de fond sur les entreprises, qui voyaient leur offre ne rencontrer aucun preneur. La demande des ménages et des entreprises a baissé drastiquement, si bien que le Produit Intérieur Brut français au T2 de l’année 2020 a chuté de 13,5% (source : Insee), du jamais vu depuis le début du millénaire, même en 2008 où le PIB n’avait diminué que de 1,5% au T4, alors qu’une crise globale se profilait sérieusement.
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Cette récession de l’économie française a eu un fort impact sur les domaines financiers et bancaires. Le gouvernement français, soutenu par la Banque Centrale Européenne de Christine Lagarde, s’est endetté à outrance, saisissant en plein vol l’opportunité de sauvetage économique que permettait alors le plan de relance européen post-Covid de 750 milliards d’euros. La dette française gonfle alors, passant de 97,4% du PIB fin 2019 à 112,5% fin 2021. La barre symbolique des 100% dépassée, la France s’engouffre dans la boucle pernicieuse de la dette, laissant entrevoir le risque d’une récession économique majeure. Le tableau est alors déjà bien sombre. Quoi de mieux que de rajouter encore un peu de noirceur. Deux ans après le premier confinement, Moscou annonce mener une « opération militaire spéciale » en Ukraine. Ce que Vladimir Poutine ne veut pas admettre, le monde occidental le perçoit comme une déclaration de guerre qui a l’effet d’une bombe. Depuis maintenant huit mois, la Russie s’enlise dans un conflit dont personne ne voit la fin.
Toutefois, c’est sur fond de guerre russo-ukrainienne, que les deux gazoducs Nord Stream ont été visés par plusieurs attaques, confirmant qu’une crise énergétique est en marche. Les événements récents d’octobre 2022 confirment cela : grève dans les raffineries, files d’attente interminables aux stations-services, pénuries d’essence. À cela, se couple une tendance baissière sur les marchés financiers. Par exemple, le S&P 500 – qui regroupe les 500 plus grosses entreprises cotées en bourse aux Etats-Unis – a perdu 25,3% depuis le début de l’année. Peu échappent à cette direction, si bien que cette instabilité financière ne permet pas aux investisseurs d’avoir confiance en l’avenir. Ajoutez à cela l’inflation ainsi que la montée des taux et vous obtenez un contexte où l’investissement est soumis au hasard. Dans ce contexte, les agents économiques sont noyés par l’incertitude toujours grandissante. C’est cette incertitude qui détourne de la prise de risques en investissement, tant et si bien que les comportements risquophiles se font rares.
Tout au long de l’année 2022, l’enjeu a alors été de trouver des projets d’investissement qui permettent une sécurisation de l’agent émetteur. La protection de l’investisseur est centrale dans le cadre de l’application de ce genre de dispositif. Dans un monde plein d’incertitudes, l’assurance de percevoir des rendements issus de ses investissements est nécessaire, voire vital lorsque l’inflation galopante traverse l’économie. Plus que cette sécurisation, les agents économiques souhaitent percevoir des revenus complémentaires, ce qui est tout à fait logique, car autrement, à quoi bon investir ? Un rendement positif assuré après un achat va alors rassurer d’autant plus l’investisseur qui se projettera.
L’investissement se subdivise en deux catégories : l’investissement financier et l’investissement immobilier. Le premier est soumis à une forte volatilité et malgré un trend haussier sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires est une chance que seuls les plus techniciens peuvent saisir. Le second est plus sécurisant. Investir dans la pierre, acheter un logement, rassure psychologiquement, car les agents pensent réellement posséder un bien. Un biais s’exerce donc du fait de la tangibilité de l’investissement. Dans les consciences françaises, les achats immobiliers sont le meilleur choix pour allier faible prise de risque et rendement assuré. Toutefois, il est communément admis que les investissements immobiliers sont l’équivalent de l’achat d’un bien afin de répondre à un projet de location par le biais de baux civils : un particulier achète un bien à crédit ou grâce à sa trésorerie, le loue à un autre particulier et perçoit des loyers, ce qui constitue soit un moyen de rembourser l’emprunt contracté, soit une source de revenus complémentaires ou encore de bénéficier de réduction d’impôt ou d’avantages sur le plan fiscal, comme par exemple dans le cadre du dispositif Pinel de 2014.
Néanmoins, de nombreux risques et inconvénients sont inhérents à ce type d’investissement immobilier.
➔ Premièrement, dans le cadre de l’immobilier locatif, le bailleur se doit de gérer le bien acheté, ce qui représente un temps qui pourrait être consacré à d’autres activités.
➔ Deuxièmement, avec de l’immobilier locatif, il existe un risque au sujet des revenus fonciers qu’il est possible de percevoir d’un tel achat immobilier. En effet, les loyers peuvent être impayés pour plusieurs raisons : trêve hivernale, handicap d’un des locataires, naissance d’un enfant, ou encore vacances locatives, c’est-à-dire le fait de ne pas trouver preneur. Des chocs de trésorerie peuvent venir réduire les liquidités du bailleur avec des travaux nécessaires, dus à des dégradations ou tout simplement justifiés par l’obligation de remettre à neuf ou aux normes le bien immobilier loué.
➔ Enfin, le bail civil représente une menace pour le bailleur dans le cadre d’une location immobilière. Ce type de bail protège le locataire en cas de situation litigieuse. Force est de constater que le bailleur rencontre une multitude de contraintes face à l’avantage d’avoir la sécurité de la pierre. Cependant, en 2023 et pour les années à venir, d’autres types de projets d’investissements immobiliers peuvent représenter de bonnes opportunités pour les agents qui cherchent à investir dans l’immobilier. L’investissement immobilier locatif n’est pas le seul type d’investissement locatif existant sur le marché.
Il est donc temps de vous présenter les meilleures alternatives d’investissements immobiliers de l’année 2023, année soumise à de fortes fluctuations, mais ces déboires n’empêchant pas des investissements victorieux dans l’immobilier.
Voici donc notre sélection des 10 meilleurs investissements immobiliers de l’année 2023.
Numéro 1 : L’immobilier logistique, remercions Amazon
Le 5 juillet 1994, naît ce qui va devenir la plus grande plateforme de distribution mondiale : Amazon. L’américain Jeff Bezos est à l’origine d’un modèle économique qui a su tirer profit des innovations de son temps tout en étant visionnaire quant à la manière d’utiliser ces changements. Au départ, il ne vendait que des livres. Aujourd’hui, ce sont des centaines de milliers de produits que l’on peut trouver sur le site Internet de l’entreprise. Avant d’être acheminés chez les particuliers, ces produits sont stockés dans des entrepôts, biens immobiliers donc, qui sont loués au géant de la distribution.
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Amazon n’est que le parangon de la tendance dont pléthore d’entreprises ont décidé de bénéficier : le boom du commerce en ligne, en effet, ce dernier a suscité un vif intérêt chez de nombreux entrepreneurs qui ont choisi d’investir dans ce domaine qui nécessite de posséder des lieux de stockage ou de tri. Cette location d’entrepôts ou de hangars, qui sont donc des locaux logistiques, correspond à un domaine de l’investissement immobilier professionnel qui est l’immobilier logistique. Comme évoqué précédemment, ce domaine bénéficie de l’essor du commerce en ligne mais également d’une demande toujours croissante qui se heurte à une demande qui peine à s’adapter. Le secteur a également eu droit à son heure de gloire en 2020 pendant la pandémie avec un volume de transactions atteignant 112 milliards d’euros.
Mais cette heure se transforme en journée si ce n’est en mois, car il représentait 129 milliards d’euros en 2021, soit une hausse de 15,2% par rapport à l’année précédente. Nous avons donc affaire à un secteur qui ne cesse de croître couplé à une demande également en pleine expansion. La demande en locaux logistiques est donc croissante, permettant alors de mettre en place un dispositif présentant de nombreux avantages, notamment le fait d’investir dans un achat qui trouvera preneur. Cela évite donc par extension les problématiques de vacances locatives.
Pour définitivement affirmer que cet investissement immobilier est un des meilleurs projets d’acquisition du marché de cette année, on peut parler du concept de logistique du dernier kilomètre. Cette niche est prometteuse dans la mesure où de plus en plus de centres logistiques tendent à se localiser près des zones urbaines denses. Quels sont les déterminants de ce phénomène permettant l’achat de biens immobiliers ayant des loyers fort attractifs ?
➔ La localisation avantageuse permet d’être compétitif en termes de rapidité de livraison face à des concurrents moins bien situés.
➔ Les coûts de transports sont optimisés. Comme cette classe d’actifs a un emplacement spécifique, l’offre y est limitée, ce qui permet d’améliorer aisément le montant des loyers à la hausse.
Numéro 2 : L’immobilier de bureau, un retour assuré après l’expérience du télétravail
L’immobilier de bureau constitue un autre volet de l’immobilier professionnel qui rassemble l’ensemble des biens immobiliers destinés à accueillir des individus dans le cadre de leur activité professionnelle. Ce marché a connu une inflexion due à la pandémie de coronavirus, les travailleurs ne souhaitant pas quitter l’aspect confortable du télétravail. Cependant, ce dernier a montré ses limites et les bureaux sont toujours nécessaires aux professionnels. De fait, le marché ne poursuit pas son essoufflement et les projets d’achats et d’investissements sur ce dernier peuvent être tout à fait rentables pour des particuliers dans le cadre de la société civile de placement immobilier (SCPI). L’investissement immobilier dans ce cadre constitue un placement plus sécurisant pour plusieurs raisons. L’investisseur bénéficie de la mutualisation des risques ainsi que d’une externalisation de la gestion des biens, ce qui permet de ne pas avoir le poids de l’entretien et des travaux en cas de dégradation du bien par les locataires.
L&A Finance porte toute son attention sur les performances des SCPI qu’elle sélectionne parmi les 160 existantes en France depuis 2010. Son expertise lui a permis de sélectionner les SCPI les plus performants du marché et les plus sécuritaires pour les investisseurs. En l’occurrence, tandis qu’une location dans le cadre d’un bail civil apporte une rentabilité nette égale à 2,5 % , les SCPI sélectionnées par L&A Finance permettent d’obtenir une rentabilité nette d’au moins 4,5 % malgré le contexte d’incertitudes économiques et financières. Ce type d’investissement se valorise à mesure que le temps passe et les loyers perçus dans le cadre de ces sociétés civiles sont assurés par la SCPI elle-même, ce qui fait de l’immobilier de bureau un des meilleurs investissements immobiliers de 2023.
En effet, l’assurance de percevoir un loyer dans le cadre d’un investissement immobilier après en avoir payé le prix est une perspective rassurante pour un investisseur réalisant un tel placement L’investissement présente donc de nombreux avantages, qu’on pourrait résumer par deux mots : sécuritaire et rentable.
Numéro 3 : L’immobilier de vie (santé, université)
À l’instar des logements pour seniors et pour étudiants, le marché de l’immobilier de vie regroupe l’ensemble des biens qui accueillent les activités transverses dans lesquelles exercent à la fois les personnes âgées et les étudiants, comme les universités ou les établissements de santé type hôpitaux. Ces types de bien subissent aujourd’hui une pression d’une part en raison de l’augmentation de la part des seniors dans la société ainsi que de la hausse du nombre d’étudiants. Les institutions d’études supérieures ou les établissements de santé sont très friands en immobilier, ce qui crée une demande particulièrement élevée face à une offre qui peine à s’adapter. Les prix au m² à la location de tels biens peuvent donc être particulièrement intéressants pour une personne effectuant un projet d’investissement dans le cadre de l’immobilier de vie. Investir dans de l’immobilier de vie peut, de plus, être un projet de placement qui présente des avantages au niveau fiscal.
En effet, un tel dispositif, notamment dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, permet de mettre en œuvre des stratégies fiscales afin d’inciter à de tels achats qui servent donc le bien commun.
Numéro 4 : Les commerces, une petite entreprise dans laquelle se lancer
Le marché de l’investissement immobilier commercial est également un marché porteur qui permet à l’investisseur de réaliser des retours sur l’achat de biens immobiliers présentant un certain nombre d’avantages. Tout comme les trois premières catégories d’investissement immobilier développées précédemment, ce type d’investissement immobilier jouit de l’avantage de trouver preneur auprès de professionnels. Le lien contractuel existant entre le bailleur et le preneur avec ce type de projet d’investissement se concrétise par un bail commercial, protecteur pour l’investisseur dans le cadre du dispositif de location immobilière. Les loyers sont assurés et les litiges ne seront pas résolus avec une prise de partie favorable pour le locataire professionnel.
Encore une fois, afin de choisir le bon bien à louer dans le cadre d’un projet immobilier de commerces de proximité, il faut choisir le bon emplacement. C’est Jeff Bezos lui-même qui affirmait que ce critère est le plus important lorsqu’il s’agit de sélectionner un bien immobilier. Acquérir un bien ayant un bon emplacement est gage de qualité dans la mesure où cet avantage de localisation attirera les preneurs et justifiera une augmentation systémique des loyers. Vous êtes alors sûrs de faire un projet d’achat qui vous rapportera des loyers !
Numéro 5 : L’immobilier de tourisme, la France est toujours la première destination de tourisme dans le monde
La pandémie de Covid-19 aura eu un effet véritablement négatif sur l’ensemble des destinations touristiques à travers le monde. Mais la France, première destination touristique mondiale, a su renaître de ses cendres. L’année 2022 a en effet été le retour de l’affirmation de la France comme acteur majeur du tourisme mondial avec la plus forte fréquentation touristique depuis le début de l’année. L’immobilier de tourisme a encore de beaux jours devant lui. Alors pourquoi ne pas investir dans un projet immobilier en lien avec le secteur du tourisme ?
Il est important de distinguer les deux types de tourisme existant : le tourisme de loisirs et le tourisme d’affaires.
Moins considérée par l’ensemble de la population française, la seconde catégorie de la typologie des touristes est une branche dynamique et croissante, avec un potentiel de rentabilité attrayant pour qui souhaite investir ainsi que de nombreux avantages. Ce marché correspond au marché du voyage d’affaires. Les dépenses des touristes d’affaires sont deux à trois fois plus élevées que celles des touristes de loisirs et toute activité touristique professionnelle est à l’origine de retombées économiques dynamisant les lieux dans lesquels les professionnels étrangers se rendent. Ainsi, le marché du tourisme, et encore plus particulièrement celui du tourisme d’affaires, est en pleine expansion, justifiant l’investissement dans ce type d’immobilier et le plaçant dans les cinq meilleurs placements immobiliers de l’année 2023. En effet, même si les prix peuvent paraître élevés, les loyers le sont au moins autant, ce qui, sur le long terme, permet une plus-value par le fait d’investir dans ce type d’investissement locatif.
Numéro 6 : Prenons soin de nos aïeux, le marché de l’immobilier locatif des seniors
L’immobilier locatif lié aux seniors peut prendre différentes formes, par exemple des EHPAD ou des maisons de retraite. Le marché des seniors dans le domaine de l’investissement immobilier locatif est un marché en pleine expansion du fait de la demande insatisfaite à laquelle se heurte une offre qui peine à répondre aux besoins toujours croissants des personnes âgées. En effet, après le baby-boom d’après-guerre, le papy-boom a fait son essor. D’ici à 2050, nous attendons que le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans soit multiplié par 5. Ces mêmes personnes âgées deviennent de plus en plus dépendantes, à la fois d’un accompagnement journalier, et à la fois des soins hospitaliers qui peuvent leur être prodigués. Le marché de l’immobilier des seniors est sous tension dans la mesure où 35 % de la demande est aujourd’hui insatisfaite et que les moyens déployés ne sont pas suffisants afin de répondre à ces manquements. Toutefois, cette thématique fait partie du domaine sociétal. Les autorités gouvernementales s’emparent donc du sujet et font en sorte de dynamiser le marché.
Cela crée donc des perspectives d’investissement intéressantes pour les investisseurs dans la mesure où prendre part à ce marché en pleine expansion, notamment par le biais d’achat de parts de SCPI qui investissent dans les établissements locatifs pour les personnes seniors, assure une rentabilité suite à l’achat de ce type de biens locatifs, sachant que le rendement d’une telle entreprise ne serait que croissante, en raison de l’inflation qui augmente naturellement les prix, donc à la fois la valeur des parts et des loyers, ce qui par extension accroît la rentabilité du bien.
Numéro 7 : L’immobilier étudiant, un fort turn-over mais une demande assurée
Le marché de l’immobilier étudiant est également un marché présentant un intérêt pour chaque investisseur qui souhaiterait investir dans un placement locatif ayant une rentabilité assurée. En effet, aujourd’hui, il faut savoir qu’un étudiant sur trois, peine à trouver un logement locatif avec un loyer convenable. La problématique va même plus loin dans la mesure où le fait de ne pas trouver un logement est une des raisons pour lesquelles les étudiants vont se détourner d’un établissement.
Le durcissement des lois sur l’immobilier a désincité des investisseurs, ce qui a strangulé l’offre. Le marché fait alors face à un choc d’offre qui se traduit négativement du fait de l’écart grandissant entre la demande croissante et l’offre s’appauvrissant. Les prix de l’immobilier locatif ont tendance à augmenter, pour le plus grand dam des étudiants mais à l’avantage des investisseurs en immobilier.
Le marché de l’immobilier étudiant est un marché porteur, mais qui nécessite une certaine appétence pour les biens situés dans les zones les plus demandées par les étudiants, zones qui ne sont pas habituellement pas les plus recherchées dans le cadre d’habitation classique. En effet, ces dernières sont idéalement situées à proximité des lieux d’étude. Afin d’éviter tout problème de gestion, l’investisseur peut faire appel à la résidence gérée, ce qui enlève toutes les contraintes liées à la mise en vente, à la trouvaille d’un preneur, ainsi qu’à l’entretien du bien.
Numéro 8 : Locatif ancien, lancez-vous dans la tendance du vintage
Le marché du locatif ancien regroupe l’ensemble des biens déjà bâtis qui sont achetés en vue de les louer. L’avantage majeur de ce type de biens repose sur leur prix d’acquisition.
Il est environ 20 à 30% moins cher qu’un bien neuf, ce qui permet d’amortir ce coût plus aisément. Le choix de bien est également plus vaste et permet ainsi, dans le cadre d’une stratégie d’investissement, de varier la localisation des différents biens acquis. Les désavantages inhérents à ce type de biens ont été évoqués lors de l’introduction mais il n’en reste pas moins qu’il constitue un investissement psychologiquement rassurant pour les investisseurs. L’offre peut se décliner en deux types de locations : meublées ou non meublées.
Un autre moyen d’investir dans l’immobilier. Investir dans un parking présente plusieurs avantages parant les inconvénients d’un investissement immobilier classique. le prix d’acquisition est plus accessible qu’une maison ou que de l’immobilier de bureau par exemple. Le temps passé à s’occuper du bien est amoindrie du fait de sa nature même de place de parking. Par exemple, un locataire de place de parking ne se plaint pas d’un problème de ballon d’eau chaude.
Troisièmement, la rentabilité d’un tel investissement est très avantageuse pour les investisseurs. Le retour sur investissement oscille entre 6 et 11 % brut. Ainsi, de par son ticket d’entrée plus faible que la normale dans le cadre de l’immobilier, de sa gestion aisée, ainsi que de sa rentabilité, l’investissement immobilier dans une place de parking paraît être une solution rentable pour des petits budgets qui ne sont pas nécessairement capables d’utiliser le levier de la dette.
Numéro 9 : Hôtellerie, et si l’hôte, c’était vous ?
Cette section va, encore une fois, faire appel à l’attrait des touristes pour la France. Cette hégémonie dans le secteur du tourisme permet d’affirmer que la demande n’est pas près de s’essouffler, créant donc des opportunités d’investissement notamment dans le domaine de l’hôtellerie.
Traditionnellement, l’acquisition de biens immobiliers hôteliers était réservée à des professionnels du secteur. Toutefois, cette tendance n’est plus d’actualité et la pratique tend à se démocratiser. Cette opportunité est à saisir dans la mesure où elle permet d’obtenir des rendements positifs contrant l’effet pervers de l’inflation qui s’installe confortablement. La croissance constante de ce domaine permet d’assurer une relative sécurité à l’investisseur. Le cadre juridique est également bénéfique pour l’investisseur dans la mesure où la fiscalité est favorable dans le cadre de la loi TEPA.
Nonobstant, il convient de veiller à limiter les risques d’un tel investissement. En effet, une mauvaise localisation, un exploitant ne gérant pas correctement le bien ou une concurrence trop forte dans le secteur peuvent présenter des risques élevés pour l’investisseur, en contrepartie de rendements qui sont, tout autant, malgré tout.
Numéro 10 : Immobilier défiscalisant, trop d’impôts ? Ces projets sont faits pour vous
Un des aspects de l’immobilier qui capte l’attention de certains qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, c’est l’avantage fiscal. Un des premiers moyens de bénéficier de cet avantage fiscal dans le cadre de l’immobilier locatif, c’est d’intégrer le dispositif Pinel, en vigueur depuis le 1er septembre 2014.
Le dispositif Pinel permet de donner le droit à une personne qui réalise un investissement locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix d’achat des biens immobiliers. Ces biens immobiliers peuvent à la fois être neufs ou réhabilités pour répondre à certaines normes environnementales et techniques.
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Le fonctionnement de réduction fiscale du dispositif Pinel fonctionne de trois manières différentes :
➔ Pinel à 12% : réduction fiscale à hauteur de 12% pour une durée de location sur 6 ans
➔ Pinel à 18% : réduction fiscale à hauteur de 18% pour une durée de location sur 9 ans
➔ Pinel à 21% : réduction fiscale à hauteur de 21% pour une durée de location sur 12 ans
Ce dispositif permet donc de bénéficier d’un réel avantage au niveau de la fiscalité, avec des réductions d’impôts associées. Ce n’est pas le seul dispositif existant aujourd’hui afin de bénéficier de ce genre de réduction, comme nous avons pu le voir précédemment, avec le dispositif Censi-Bouvard. Et justement, ce dispositif, qu’en est-il ? Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % uniquement sur les revenus que vous percevez provenant de votre bien immobilier.
Et en dehors de ces Pinel et autres Censi-Bouvard, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont également un bon moyen d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un projet qui présente des réductions d’impôts, donc des avantages fiscaux, tout à fait attrayants. Plusieurs dispositifs ont donc été mis en place en France afin de faire bénéficier aux investisseurs de réduction d’impôt dans le cadre de leur investissement en immobilier locatif.
