SCPI

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) font aujourd’hui partie des investissements présentant les meilleurs rapports rendement / risque ; avec des montants de collecte annuelle qui ne cessent d’augmenter, la « pierre papier » continue de séduire les Français.

Ces structures permettent en effet de se constituer un patrimoine immobilier sans aucun souci de gestion : l’épargnant achète des parts de SCPI et devient actionnaire. L’acquisition est rapide (la souscription est plus rapide que l’achat d’un bien immobilier physique), à partir de quelques dizaines ou centaines d’euros (le ticket d’entrée est relativement faible). Elles sont également facilement cessibles (il s’agit d’un placement liquide).

La SCPI est gérée par une société de gestion (agréée par l’AMF) ; avec les fonds qu’elle reçoit, elle achète, gère et valorise un parc immobilier. Les biens immobiliers étant achetés à plusieurs, les risques sont mutualisés. Les associés reçoivent des dividendes tous les trimestres, qui correspondent aux loyers perçus (ces revenus sont distribués au prorata des investissements de chaque associé, et sont considérés comme des revenus fonciers). Ce type d’investissement permet ainsi d’épargner de manière sécurisée, sans que les risques ne soient trop élevés. Pour être rentable, l’investissement doit néanmoins être fait sur une durée de 8 ans au moins.

Les meilleures SCPI réussissent à servir des rendements compris entre 5 % et 6 % à leurs associés (après un délai de jouissance de 6 mois entre la souscription et la distribution des premiers revenus) ; elles sont ainsi plus rentables que les fonds euros de l’assurance vie (moins de 2 %) ou que les livrets réglementés (le livret A ne propose par exemple qu’une rémunération de 0,7 5%). La valeur des structures est également réexaminée chaque année, et l’actif net réévalué ; le patrimoine des investisseurs peut donc prendre de la valeur de manière régulière.

Les parts de la société peuvent être acquises au comptant ou à crédit, et permettent ainsi à l’épargnant de profiter de l’effet de levier du crédit ; les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers de l’investisseur (et donc diminuer son impôt sur le revenu). Elles peuvent aussi être acquises en démembrement temporaire de propriété, ce qui permet à l’investisseur d’alléger sa fiscalité.

On compte aujourd’hui plus de 170 structures au total, spécialisées dans une ou plusieurs catégories (les commerces, les entrepôts, les hôtels, les logements, les établissements de soins, les résidences senior et les EHPAD, les écoles, les crèches,…). Les SCPI de rendement (spécialisées dans l’immobilier professionnel, ou tertiaire) sont aujourd’hui majoritaires et offrent les meilleurs rendements du marché. Les SCPI fiscales sont quant à elles investies dans des immeubles d’habitation et permettent aux investisseurs de profiter des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier).

Alors comment choisir et opter pour le meilleur investissement en 2018 ? Quel est le palmarès des SCPI 2017 ?

Un classement des SCPI les plus performantes et les plus rentables (notamment celles avec le meilleur rendement et le potentiel le plus intéressant) peut être établi grâce à différents critères, et avec l’aide d’un conseiller professionnel. Ces critères guident l’investisseur et lui permettent de sélectionner la structure qui correspond le plus à ses objectifs patrimoniaux, à son profil de risque et à son horizon de placement.

A. Classement SCPI : zoom sur les critères de sélection

Pour établir le palmarès des meilleures SCPI de rendement 2017 (aucune SCPI fiscale n’entre dans le classement), plusieurs critères doivent être pris en considération. Une analyse géographique et sectorielle, précise et détaillée, doit également être faite. Les critères à retenir sont :

– la composition et la qualité de l’actif : SCPI de bureaux ou de commerce, à capital fixe ou variable ; quel est le type d’actifs détenus par la structure ?

– l’identité et la qualité de la société gestionnaire : son degré d’expertise, son savoir-faire, sa réputation et la durée de son implantation sur le marché, sa politique de gestion (niveau de provisions pour travaux ou PGR, niveau du report à nouveau,…). Aujourd’hui, 27 sociétés gèrent les 178 SCPI du marché : les plus connues sont Paref, Corum Asset Management, La Française, Vendôme Capital Partners ou encore la SAS Voisin ;

– le prix des parts ;

– le montant des frais de gestion et des frais de souscription ;

– le taux de rendement interne : TRI (rentabilité interne), distribution des dividendes sur 5 ans, régularité des revenus, performances actuelles et perspectives à venir ;

– la valeur de l’actif net réévalué ;

– la stratégie d’acquisition et le niveau de collecte, le montant de la capitalisation ;

– le taux d’occupation financier et physique, le nombre de locataires.

Plusieurs données permettent d’établir un TOP 10 des SCPI, comme :

– leur taux de distribution 2016 (rendement 2016 ou distribution 2016) : Corum est en tête avec 6.30 %, suivie de Vendome Régions (6.13 %), Épargne Pierre (6,03 %), Atlantique Pierre 1 (5,64 %) et Logipierre 3 (5,53 %) ;

– leur collecte brute 2016 : Primovie domine le palmarès avec 491,91 millions d’euros de capitalisation. Elle est suivie d’Accimmo Pierre (474,75 M€), Rivoli Avenir Patrimoine (409,18 M€), Edissimmo (406,95 M€) et Primopierre (338,87 millions d’euros). Corum et Immorente sont juste derrière ;

– leur répartition géographique (en France et en Europe ? À Paris et en région parisienne ? Dans un ou plusieurs départements ?) et leur réparation sectorielle (secteur de la santé, bureaux et commerces, secteur de l’éducation).

Alors, quelle a été la meilleure opération à réaliser en 2017 et dans quelle structure investir en 2018 ?

B. SCPI : classement et meilleures SCPI 2018

Parmi les SCPI de rendement spécialisées sur le secteur professionnel ou tertiaire, quelles ont été les structures les plus performantes et les plus rentables en 2017 ?

1. Corum Convictions

En tête de la majorité des classements et des palmarès 2017, on retrouve Corum Convictions, une SCPI de rendement créée en 2012 et gérée par Corum AM :

– rendement 2016 : 6,45 % (depuis sa création, elle maintient un rendement supérieur à 6 %) ;
– capitalisation : 833 millions d’euros ;
– actifs diversifiés : types d’actifs variés (commerces, entrepôts, hôtels,…), sur le territoire français et dans plusieurs pays de la zone euro, avec des locataires très connus (PSA Banque, Brembo, Deustche Bank,…) ;
– souscription : à partir de 1060 € (prix d’une part) ;
– taux d’occupation financier : 99,5 %.

2. Pierval Santé

Spécialisée dans le domaine de la santé (secteur porteur au vu du vieillissement de la population), Pierval Santé est gérée par Euryale Asset Management (leader sur le marché français de l’immobilier institutionnel) :

– rentabilité 2016 : 5,15 % ;
– capitalisation : 167 millions d’euros ;
– portefeuille diversifié : actifs en France et en Allemagne, spécialisés sur les établissements de santé (centres médicaux, laboratoires, cliniques, cabinets médicaux, résidences médicalisées pour personnes âgées ou handicapées, EHPAD,…) ;
– prix de souscription : 1000 € ;
– occupation : 99 %.

3. Epargne Pierre

Profitant d’une excellente gestion menée par Voisin SAS, d’un rythme de croissance élevé et de belles perspectives d’avenir, cette jeune SCPI (créée en 2013) fait aujourd’hui partie des meilleures structures :

– rendement : 6,03 % en 2016 ;
– capitalisation : près de 38,5 millions d’euros ;
– portefeuille équilibré avec 21 actifs diversifiés : commerces et locaux d’activité à Paris et en régions (régions nantaises et bordelaises notamment), immeubles bénéficiant d’un label énergétique ;
– souscription : à partir de 10 parts (205 € pour une part) ;
– occupation exceptionnelle de 100 %.

4. Primovie

Primovie est gérée par Primonial REIM, et investie sur un double secteur : celui de la santé et de l’éducation. Ses performances sont stables, et reflètent une stratégie prudente et sérieuse :

– rendement 2016 : 5 % net ;
– capitalisation : 943 millions d’euros fin 2016 ;
– structure spécialisée sur des secteurs porteurs, dans plusieurs régions françaises et en Europe (Allemagne et Italie) : établissements de soins, cliniques, résidences seniors, EHPAD et résidences médicalisées (secteur de la santé), crèches et logements étudiants (secteur de l’éducation) ;
– prix de souscription : 205 € ;
– occupation : 98,1 %.

5. Novapierre Allemagne

Créée en 2013, Novapierre Allemagne fait aujourd’hui partie des meilleures structures pour investir ; gérée par la Paref, ses immeubles se situent en Allemagne (les loyers perçus outre-Rhin permettent aux associés d’optimiser leur fiscalité et le rendement net d’impôts) :

– rendement : 4,80 % en 2016 ;
– capitalisation : 164 millions d’euros fin 2016 ;
– actifs diversifiés : actifs immobiliers situés en Allemagne, murs de commerces et de magasins ;
– prix de souscription : 255 € ;
– occupation financière : 97,4 %.

6. Corum XL

Valeur sûre pour un investissement en 2018, c’est l’une des structures les plus anciennes et les plus importantes en termes de capitalisation. Lancée en 1968 et gérée par La Française AM, elle possède des bureaux dans plusieurs villes de la région parisienne :

– rendement 2016 : 4,70 % ;
– capitalisation : près de 2 milliards d’euros en septembre 2017 ;
– actifs diversifiés, de qualité : biens immobiliers dans plusieurs villes de la région parisienne (32 % de son parc se situe à Paris intra-muros) et en Allemagne (Berlin) ;
– souscription : 785 € ;
– occupation : 88,4 %.

7. Epargne Foncière

Valeur sûre pour un investissement en 2018, c’est l’une des structures les plus anciennes et les plus importantes en termes de capitalisation. Lancée en 1968 et gérée par La Française AM, elle possède des bureaux dans plusieurs villes de la région parisienne :

– rendement 2016 : 4,70 % ;
– capitalisation : près de 2 milliards d’euros en septembre 2017 ;
– actifs diversifiés, de qualité : biens immobiliers dans plusieurs villes de la région parisienne (32 % de son parc se situe à Paris intra-muros) et en Allemagne (Berlin) ;
– souscription : 785 € ;
– occupation : 88,4 %.

8. PFO2, Primopierre, Immorente, Cristal Rente, Actipierre et Genepierre

Positionnée sur les immeubles récents respectant les normes écologiques et environnementales, PFO2 affiche un rendement de 4,55 % et une capitalisation de 1.711 millions d’euros fin 2016.

Primopierre a également dépassé le milliard d’euros de capitalisation et sert un rendement de plus de 5 % à ses associés ; avec des bureaux à Paris et dans la région parisienne, elle est gérée par Primonial.

Immorente affiche une capitalisation de plus de 2,5 milliards d’euros, avec des murs de magasin et des boutiques sur le territoire français ; elle affiche un rendement de 4,84 %.

Cristal Rente est quant à elle positionnée sur le secteur des résidences de services, avec un rendement de 5,03 % : résidences de tourisme, EHPAD, résidences étudiantes…

Actipierre 1 est une SCPI de commerces, à capital fixe ; la majorité de ses actifs est située à Paris et elle gérée par Ciloger (qui gère également Actipierre Europe).

Genepierre possède quant à elle des biens immobiliers en région parisienne, dans les grandes villes de province, en Allemagne et aux Pays-Bas. Elle est gérée par Amundi.

D’autres structures (à capital variable ou fixe) affichent également des occupations et des rendements intéressants comme Buroboutic (immeubles professionnels à Paris et en Province), Europimmo (positionnée sur le e-Commerce et les start-ups, en Allemagne et en Europe), le Patrimoine Foncier (immeubles en région parisienne, géré par Foncia Pierre Gestion), Interpierre (biens immobiliers professionnels en région parisienne), PFO (gérée par le groupe Perial).

L’investisseur qui souhaite se tourner vers ce type de placement immobilier peut se faire aider par un professionnel ; ce dernier lui conseillera en général de se constituer un portefeuille diversifié, contenant plusieurs SCPI gérées par différentes sociétés de gestion (qui ont chacune leur stratégie d’investissement et leur politique d’acquisition). En effet, investir dans une ou plusieurs structures est aujourd’hui facilement accessible, et peut être fait de manière progressive ; cela permet de diversifier ses placements et de mieux répartir les risques éventuels.


Articles similaires

Réalisation & référencement Simplébo

Connexion

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'installation et l'utilisation de cookies sur votre poste, notamment à des fins d'analyse d'audience, dans le respect de notre politique de protection de votre vie privée.