Défiscalisation

La défiscalisation revient à soustraire à l’impôt les dépenses liées à l’investissement dans certains produits ou services ; cela permet de payer moins d’impôts (IR et ISF) et de réaliser des placements rentables sur le long terme.

L’État met en effet en place plusieurs mécanismes d’incitations fiscales (des niches fiscales pour défiscaliser), afin de favoriser et de stimuler l’investissement privé dans divers secteurs d’activités, pour les soutenir et les relancer (investissement immobilier loi Pinel, travaux de rénovation, dons à des associations, emploi de personnes à domicile,…). Plusieurs produits de défiscalisation existent dans le domaine financier et dans l’immobilier (dispositifs légaux visés par le Code Général des Impôts).

Quelles sont les meilleures stratégies pour payer moins d’impôts en 2017 ? Comment optimiser sa fiscalité et quels sont les meilleurs outils de défiscalisation ?

La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts en investissant dans un bien immobilier (notamment par le biais de la loi Pinel) ; placement préféré des Français aujourd’hui (en concurrence avec l’assurance-vie), ce type d’investissement reste un placement sûr et rentable. En plus de réduire sa charge fiscale, investir dans la pierre permet en effet d’optimiser son patrimoine, de préparer sa retraite, de protéger sa famille et d’assurer l’avenir de ses enfants.

Les domaines d’investissements sont nombreux et un conseiller en gestion de patrimoine peut vous orienter vers les meilleurs placements. En fonction de vos objectifs, de vos besoins et de votre situation patrimoniale et fiscale, différentes solutions de défiscalisation s’offrent en effet à vous : vous pouvez choisir d’investir dans le foncier pur (achat de forêts, de domaines viticoles,…), dans l’immobilier d’habitation (achat d’un logement avec la loi Pinel ou de parts d’une SCPI) ou encore dans l’immobilier professionnel (achat de parts de FIP ou de FCPI).

Si les avantages fiscaux liés à l’investissement doivent évidement être pris en considération, ils ne doivent pas être les seuls critères à guider votre choix : vous devez également tenir compte du risque lié à l’investissement, de la performance de ce type de placement, des frais de gestion et d’entretien du bien, du rendement sur le long terme…

1. Défiscalisation immobilière : comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier ?

Plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs sont régulièrement mis en place par les gouvernements ; les lois de défiscalisation immobilière 2017 (dont la loi Pinel) permettent d’investir dans des biens immobiliers en bénéficiant de conditions avantageuses, comme des réductions d’impôts et des bonus fiscaux (selon le type de bien choisi : neuf ou ancien, en métropole ou en outre-mer, monument historique, logement meublé,…). Ces dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard,…) sont notamment mis en place pour pallier au manque de logements du parc immobilier français.

Le déficit foncier est un dispositif relevant de la fiscalité immobilière de droit commun. Il permet de déduire de ses revenus les dépenses liées à la rénovation d’un bien destiné à être loué : les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier. Le déficit foncier est automatiquement déduit lorsqu’il résulte des charges financières liées à votre emprunt. Il est déduit de votre revenu global – dans la limite de 10.700 euros – s’il est dû aux charges liées à l’exploitation du bien et aux travaux réalisés.

La loi Pinel 2017 permet de réduire directement son impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi (avec un plafonnement calculé sur le montant de l’investissement, le prix au mètre carré et l’emplacement du logement). Pour pouvoir profiter de cette loi de défiscalisation immobilière, l’investisseur doit acheter en France un logement neuf, à réhabiliter ou en VEFA, pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, et respecter les plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif Pinel Outre-Mer concerne les investissements situés dans les DOM, TOM et COM ; l’imposition est réduite de 23 %, 29 % ou 32 % du prix d’acquisition du bien, et le dispositif fonctionne dans les mêmes conditions que la loi Pinel en France (le logement doit notamment être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans, en résidence principale).

La loi Censi-Bouvard a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans les résidences de services : résidence senior, résidence étudiante, résidence de santé publique (EHPAD). L’investisseur qui acquiert, pour le louer, un logement neuf dans ce type de résidence (ou achevé depuis moins de 15 ans et rénové) peut profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi, amortie sur 9 ans (plafond annuel de 33.000 euros sur un investissement de 300.000 euros) ; la loi Censi-Bouvard permet également la récupération de la TVA (20 % du prix d’acquisition du bien).

La loi Malraux 2017 a pour objectif de préserver et d’assurer la restauration de biens immobiliers anciens, situés dans les centres-villes historiques et sauvegardés ; la loi permet de déduire une partie du montant des travaux réalisés pour rénover un appartement ou un immeuble situé en zone sauvegardée (déduction de 30 % des dépenses) ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, déduction de 22 %), dans la limite de 100.000 euros de travaux par an. Les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France et le logement en question doit être loué pendant au moins 9 ans.

La loi Monuments Historiques, qui permet elle aussi de faire baisser l’impôt, a été mise en place pour conserver et sauvegarder le patrimoine français ; toutes les charges liées à l’investissement dans un monument historique (dont les intérêts d’emprunt) peuvent être imputées sur les revenus de l’investisseur, sans limitation de montant (les travaux de rénovation doivent être relativement importants). Le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans. Comme la loi Malraux, le dispositif Monuments Historiques est totalement exclu du plafonnement des niches fiscales ; la totalité du déficit créé peut ainsi être déduit du revenu global.

La loi Girardin immobilier a été mise en place pour inciter les particuliers à investir dans le logement dans les départements et territoires français d’outre-mer (financement de la construction ou de l’acquisition de biens immobiliers) ; l’imposition peut être réduite de 22 % à 48 %, selon la destination du logement acquis (résidence principale ou investissement locatif) et la date du permis de construire. Pour bénéficier des dispositions de cette loi au titre d’un investissement locatif, le bien doit être loué nu en résidence principale, pendant 5 ans minimum. La loi Girardin prévoit un plafond annuel pour les réductions d’impôts (jusqu’à 18.000 euros par an).

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) font également partie des dispositifs de défiscalisation. Destinés aux particuliers qui achètent des logements pour les louer en meublé (avec les principaux meubles et équipements ménagers, permettant au locataire d’y vivre), ces statuts permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, ou d’échapper à l’ISF.

D’autres investissements « immobiliers » permettent enfin d’optimiser sa fiscalité, comme l’investissement hôtelier, l’investissement viticole (groupement foncier viticole) ou encore le groupement forestier ; ce dernier permet de réduire son IR (ou son ISF) tout en profitant du bon rendement de la filière bois. L’ISF peut être réduit jusqu’à 45.000 euros (50 % de l’investissement). L’IR est quant à lui réduit jusqu’à 2.052 euros pour un couple (18 % de l’investissement) et 1.026 euros pour une personne seule.

2. Défiscalisation SCPI : la défiscalisation financière pour réduire vos impôts

Si vous préférez l’investissement financier à l’investissement immobilier, plusieurs placements défiscalisants existent aujourd’hui : fonds d’innovation ou de proximité, PERP, FCPI, FIP, Sofica, achats de parts de SCPI fiscales (SCPI Pinel et SCPI Malraux), investissements outre-mer, investissements dans des PME…

Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation financière pour 2018 ?

a. Les SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier

Les scpi défiscalisation (ou SCPI fiscales) permettent d’optimiser sa fiscalité sans investir de sommes trop importantes, lorsque l’investissement locatif en direct n’est par exemple pas possible. Ce placement dans la pierre-papier permet ainsi de réduire ses impôts, sans avoir à gérer un appartement ou un immeuble. Les parts de SCPI acquises (sociétés civiles de placement immobilier) représentent une partie d’un portefeuille de plusieurs centaines d’immeubles d’habitation ; ce portefeuille est piloté par une société de gestion qui s’occupe de la recherche des locataires, du paiement des charges, des éventuels travaux à réaliser, de l’encaissement des loyers, des risques de vacance…

Il existe aujourd’hui en France plusieurs types de SCPI fiscales : celles qui permettent de réduire son IR et celles qui permutent d’effacer tout ou partie des revenus fonciers existants.

Les SCPI Pinel et Malraux permettent de réduire son impôt : avec la loi Pinel, l’investisseur bénéficie d’une baisse de 12 %, 18 % et 21 % du montant total de son investissement, pour des locations de 6, 9 et 12 ans (dans les limites respectives de 36.000 euros, 54.000 euros et 63.000 euros). La déduction du dispositif Pinel entre dans le plafond des niches fiscales (montant porté à 10.000 euros cette année). Plafonné à 300.000 euros par an, l’investissement permet de réduire son impôt sur plusieurs années.

La SCPI Malraux permet de réduire l’IR de 18 % de la somme investie, en une fois (baisse de 30 % sur les 60 % alloués aux travaux dans votre souscription) : l’investissement doit porter sur des travaux de restauration ou de réhabilitation visés par la loi Malraux (le fonds finance l’acquisition de biens à rénover dans des secteurs sauvegardés, qui seront ensuite loués pendant au moins 9 ans) ; la réduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Les SCPI de déficit foncier permettent de défiscaliser en prenant en compte le montant investi dans les travaux de transformation, d’entretien, de rénovation ou d’amélioration des biens immobiliers acquis par la SCPI (déduction des charges). Les investisseurs peuvent également imputer le déficit foncier sur leur revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an. Acquérir des parts de SCPI d’immobilier d’entreprise en démembrement temporaire de propriété permet également d’optimiser un investissement et de défiscaliser ses revenus fonciers.

Dans les SCPI fiscales (pierre-papier), l’investissement se fait sur le long terme. La rentabilité de l’opération n’est pas garantie – puisque soumise à l’évolution du marché – et le rendement annuel oscille entre 2 % et 3 %. Pour être certain d’opter pour l’option de défiscalisation la plus intéressante – celle qui correspondra le mieux à votre situation patrimoniale et fiscale – rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer dans un tel investissement.

b. Les autres dispositifs de défiscalisation financière

Les FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) permettent de réduire l’impôt de 18 % du montant de la souscription, montant plafonné à 12.000 euros pour une personne seule (réduction de 2.160 euros) et à 24.000 euros pour un couple (baisse de 4.320 euros) : les fonds, bloqués pendant 8 à 10 ans, doivent être investis à 60 % dans des PME innovantes non cotées, issues de l’Union Européenne. La réduction obtenue est soumise au plafonnement global des niches fiscales, limité à 10.000 euros par foyer fiscal en 2017. Les FCPI permettent également de réduire l’ISF – IFI (entre 45 % et 50 % du montant de la souscription, dans la limite de 18.000 euros de réduction) ; cet avantage fiscal est soumis au plafonnement global du dispositif ISF PME (limité à 45.000 euros pour 2017).

Les FIP (fonds d’investissement de proximité) permettent également de bénéficier d’une baisse d’impôt de 18 % du montant investi, plafonné à 12.000 euros pour les contribuables seuls (soit une baisse de 2.160 euros) et à 24.000 euros pour un couple marié ou pacsé (soit une baisse de 4.320 euros). Les fonds, bloqués pendant 8 à 10 ans, doivent être investis à 60 % dans des PME régionales, qui exercent leur activité dans quatre régions limitrophes au maximum. Les FIP Corse et les FIP Outre-mer proposent une réduction d’impôt majorée, atteignant 38 % de la somme investie. La réduction fiscale est soumise au plafonnement global des niches fiscales, limité en 2017 à 10.000 euros par foyer fiscal. Les FIP permettent enfin de réduire l’ISI (50 % du montant de l’investissement, dans la limite de 18.000 euros de réduction) ; cet avantage est soumis au plafonnement global du dispositif ISF PME (limité à 45.000 euros pour 2017).

Le PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire) est un contrat d’assurance individuel, qui permet de profiter d’une rentrée d’argent complémentaire pendant sa retraite, tout en profitant d’une déduction des cotisations versées pendant la phase d’épargne ; cela permet au souscripteur de payer moins d’impôt. Les primes versées sur le PERP (pendant la phase d’épargne) sont également exonérées d’ISF.

Les SOFICA (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique) permettent de défiscaliser en finançant les productions de films français ; investir dans une SOFICA (qui investit elle-même au moins 10 % de ses actifs dans des sociétés françaises de production) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 48 %, dans la limite d’une souscription de 18.000 euros par an. Le souscripteur profite ainsi d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 8.640 euros.

Les dons permettent enfin de réduire son imposition sur le revenu, avec une déduction des impôts de 66 % à 75 % des dons effectués.


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