SCPI

Pour investir dans la pierre aujourd’hui, les épargnants peuvent choisir d’acquérir des parts de SCPI, un actif intelligent et diversifié. Séduisant de plus en plus de Français depuis plus de 50 ans (on compte plus de 500.000 associés et 7.000 immeubles aujourd’hui), les meilleures peuvent rapporter jusqu’à 6 % chaque année à leurs actionnaires, et leurs parts sont régulièrement revalorisées.

Investir en SCPI revient à acheter une partie d’une structure juridique qui détient des biens immobiliers (plusieurs types de biens, plusieurs localisations géographiques) ; cela permet aux associés de ne pas avoir à gérer ce patrimoine immobilier et de recevoir régulièrement les loyers correspondant au montant de leur investissement.

Mais quelles sont les structures les plus performantes aujourd’hui en France ? Comment réussir son placement SCPI en 2018 ? Et quels sont les avantages de ce type d’investissement immobilier par rapport à l’assurance vie par exemple ?

Le classement des SCPI 2017 permet de connaître la rentabilité de chaque structure, sa performance, son assise immobilière et ses caractéristiques propres. Après avoir pris connaissance de tous ces critères, seul ou avec l’aide d’un professionnel qualifié, l’investisseur pourra opter pour la structure qui correspond le plus à ses moyens, à ses attentes et à ses besoins.

1. Comparateur SCPI 2017

En fonction de différents critères (SCPI de rendement ou fiscale, type de biens acquis et gérés, prix des parts, éligibilité en termes d’assurance vie, montant de la capitalisation, montant minimum pour souscrire, fréquence des versements,…), plusieurs sociétés peuvent intéresser les épargnants aujourd’hui. Alors quel est le palmarès 2017 et comment est-il établi ?

a. Classement des meilleures SCPI 2017

Parmi les meilleures structures régionales, on peut citer Épargne Pierre : avec un rendement 2016 de 6,03 %, elle est gérée par le groupe Voisin et affiche une occupation physique et financière exceptionnelle de 100 %. Il s’agit d’une SCPI de rendement diversifiée, à capital variable (le prix de la part est de 205 euros). Les immeubles détenus bénéficient d’un label énergétique et continuent à séduire de nombreux locataires. Épargne Pierre cherche à équilibrer son portefeuille : en plus des bureaux qu’elle détient déjà, elle s’intéresse de plus en plus aux murs de commerces, situés dans différents départements (et toujours dans une optique de préservation de l’environnement).

Corum Convictions fait quant à elle partie des meilleures SCPI européennes 2017 : recherchant constamment à réaliser les meilleurs investissements dans la zone euro (actuellement dans neuf pays en Europe), elle affiche une performance remarquable avec une distribution 2016 de 6,45 % et une capitalisation de près de 900 millions d’euros. Structure de rendement diversifiée à capital variable, elle est gérée par Corum Asset Management. L’occupation (physique et financière) avoisine les 100 %.

Novapierre Allemagne est une structure allemande gérée par Paref Gestion, qui investit dans des immeubles situés en Allemagne et qui affiche un rendement de 4,71 % en 2016. Avec une capitalisation de 164 millions d’euros et une occupation financière de 97,4 %, son objectif est de gérer exclusivement des murs de commerces et de magasins. Le rendement net d’impôts de l’investisseur peut être optimisé grâce à sa situation géographique (absence de prélèvements sociaux par exemple).

Parmi les meilleures structures spécialisées dans le domaine de la santé, Pierval Santé sort du lot : jeune société civile de placement immobilier à capital variable, elle gère des immeubles implantés en Allemagne et en France et a affiché un taux d’occupation de 99 % et un rendement de 5,15 % en 2016. Gérée par Euryale Asset Management, elle possède des laboratoires, des établissements de soins, des centres médicaux, des EHPAD…

Primovie fait également partie du palmarès des meilleures structures de l’année : avec un rendement de 5 % et une stratégie novatrice, elle possède des actifs dans le domaine de la santé et de l’éducation (EHPAD, cliniques, crèches,…), en France et en Europe (Italie, Allemagne). Elle est gérée par Primonial REIM et affiche une occupation de 98,1 %. Le prix de la part est de 203 euros.

D’autres structures ont présenté des performances et des rendements intéressants en 2017 : Primovie (plus de 900 millions d’euros de capitalisation), Actipierre Europe, Buroboutic, Edissimmo, Ficommerce, Accès Valeur Pierre, PF1, PFO, PFO2, Genepierre, Pierre Plus, Primopierre, Foncia Pierre Rendement, Interpierre France, Épargne Foncière, Immorente, Eurovalys, Cristal Rente, Efimmo 1, LFP Europimmo, Patrimmo Commerce, Corum XL, Élysées Pierre ou encore Vendôme Régions.

b. Comparatif des SCPI : les critères pris en considération

Pour établir un comparatif des SCPI 2017 et un classement, plusieurs caractéristiques doivent être prises en compte, en plus de la performance des structures :

– le type de structure (de rendement, fiscale ou de plus-value) ;
– le prix des parts ;
– le montant des frais de souscription et des frais de gestion ;
– la composition de l’actif (catégories et classes d’actifs, nombre de biens, qualité du patrimoine immobilier, classe énergétique des biens) ;
– la mutualisation des risques ;
– l’éligibilité en assurance vie (en général, le choix des structures dans une assurance vie est plus limité qu’en direct, lorsque l’on ne passe pas par l’assurance vie) ;
– la capitalisation et son évolution ;
– le nombre d’associés et leur évaluation générale (ainsi que l’avis des internautes) ;
– le rendement interne et les perspectives de rendement – le TRI sur 5 ans, 10 ans voire 20 ans ;
– les dividendes distribués et la valeur sur le marché ;
– la collecte ;
– le taux d’occupation financier ;
– l’identité du gestionnaire et sa politique globale (report à nouveau, provision pour travaux, stratégie d’acquisition,…) ;
– …

Tous ces critères permettent à l’investisseur d’orienter son choix vers la structure qui correspond le plus à ses besoins et à ses attentes. Comparer permet ainsi de trouver la meilleure structure pour investir aujourd’hui dans des biens immobiliers.

2. Pourquoi investir dans une SCPI ?

Épargner permet de préparer son avenir, sa retraite et la transmission de ses actifs. Or, placer son argent dans une SCPI (plutôt que sur un livret d’épargne ou dans le fonds euros d’une assurance vie) présente un bon rapport rendement / risque : c’est une structure qui permet d’acquérir des biens immobiliers, sans avoir à les gérer et sans aucune contrainte.

Quels sont ses autres avantages ?

a. Un investissement dans la pierre sécurisé et facile d’accès

La société civile de placement immobilier est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Son activité consiste à acquérir, à gérer et à valoriser des biens immobiliers, pour le compte de ses actionnaires.

L’investisseur achète des parts et devient alors actionnaire (il détient une partie du capital) ; il est rémunéré de manière régulière grâce aux loyers encaissés par la société (tous les mois, tous les trimestres) et il reçoit des dividendes. L’investissement doit être fait sur le long terme, avec une durée minimum recommandée de 8 ans.

Les biens immobiliers achetés par la structure grâce aux apports des associés sont en général des bureaux, des commerces, des établissements de santé, des entrepôts… (on parle d’immobilier tertiaire ou professionnel).

Il s’agit d’un investissement très accessible puisqu’on peut aujourd’hui investir à partir de 5.000 €, et même moins : l’investissement peut également être fait à crédit (ce qui permet de profiter de l’effet de levier du crédit avec des taux très bas actuellement), les intérêts de l’emprunt étant déductibles des dividendes perçus. L’acquisition peut aussi être faite en démembrement temporaire de propriété, ce qui permet d’optimiser la fiscalité.

b. De bons rendements et une mutualisation des risques

Investir dans ce type de produit permet également de générer des revenus variés, et de profiter de rendements intéressants : l’investisseur peut dégager des revenus financiers et fonciers réguliers, sous forme d’intérêts et de loyers.

Ces revenus sont en général versés tous les trimestres, au prorata des investissements des associés et après déduction des frais de gestion ; ils correspondent aux loyers versés régulièrement par les locataires.

Avec un rendement moyen de plus de 5 % (5,10 % pour les commerces et les bureaux / 3 % pour les logements), ce type de placement fait aujourd’hui partie des investissements les plus rentables sur une longue durée (pendant au moins 8 ans) ; le livret A ne propose plus qu’une rémunération de 0,75 % aujourd’hui, et le rendement de l’assurance-vie a également diminué (il est possible d’investir sur le marché des SCPI via une assurance-vie mais cela reste moins rentable).

Le capital investi peut également subir une importante revalorisation lors de la revente, le prix des biens immobiliers connaissant une forte hausse depuis plusieurs années.

Les SCPI sont fiscalement transparentes ; les dividendes sont donc taxés comme des revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux.

Les biens immobiliers étant achetés par plusieurs co-investisseurs (l’importance du parc immobilier de la structure fait donc partie des critères à ne pas négliger), les risques sont mutualisés et l’opération plus sécurisée : il y a par exemple moins de risque de vacances locatives ou d’impayés.

c. Une gestion déléguée

Le principal avantage à investir en SCPI est de ne pas avoir à gérer le patrimoine immobilier acquis.

En effet, l’investisseur achète une partie d’une propriété collective détenue par une entité juridique (il n’achète pas directement une habitation, un terrain ou un immeuble). L’épargnant n’a donc pas à prendre en charge la gestion locative, l’entretien et les travaux, la recherche des locataires, la rédaction des baux, la mise en location et l’encaissement des loyers, ou encore la vente des biens en question.

d. Dans quel type de structure investir ?

Il existe plusieurs types de SCPI :

– les SCPI de rendement (majoritaires aujourd’hui sur le marché, elles représentent 90 % des structures) : elles permettent d’investir dans des immeubles professionnels (des commerces, des bureaux, des entrepôts, des centres commerciaux,…) et de percevoir un revenu régulier (les dividendes sont versés trimestriellement en général). Leur rendement locatif fait partie des plus élevés du marché actuel (entre 4,5 % et 5 % en moyenne) ;

– les SCPI fiscales permettent quant à elles d’investir dans un patrimoine immobilier d’habitation, et de bénéficier d’avantages fiscaux et de dispositifs défiscalisants (loi Pinel, loi Malraux, mécanisme de déficit foncier). Cela permet à l’investisseur de réduire ses impôts sur le revenu, de défiscaliser une partie de son revenu…

– les SCPI de plus-value, ou de valorisation, permettent enfin de profiter d’un rendement à long terme.

Les sociétés peuvent être à capital fixe (les parts émises à la création de la structure s’échangent ensuite de grès à grès) ou à capital variable (elles peuvent être achetées ou vendues à tout moment). Les SCPI à capital variable ont l’avantage d’offrir une plus grande liquidité.

Il n’existe pas de montage idéal ; chacun peut investir dans la ou les structures qui correspondent le plus à ses besoins et à ses attentes (d’où l’utilité d’utiliser un comparateur SCPI). L’investisseur peut également se constituer un portefeuille contenant plusieurs sociétés et plusieurs types de sociétés : cela lui permet de diversifier ses actifs et de minimiser les risques pris.


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