Investir

Pour beaucoup d’investisseurs, le parking semble attractif et correspondre à leurs critères de recherche. En effet, une idée bien commune insinue que l’investissement locatif dans un parking est l’une des choses les plus rentables et surtout peu contraignante. Mais quand-est-il dans la réalité ? Le parking répond-t-il à toutes ces attentes ? Est-il un investissement pertinent dans un objectif de création de patrimoine et de revenus ? Tant de questions auxquelles nous allons tâcher de répondre.

Faisons un état des lieux du marché

Tout d’abord, un point sur le marché est nécessaire. Le marché du parking locatif se trouve être dans un contexte à double tranchant. En effet, les mairies de nombreuses villes, notamment à Paris, décident de supprimer des zones de stationnement dans le but de limiter le trafic routier en ville. Dès lors, les places de parking sont une denrée rare dans les grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux ou Lille. Ce marché peut donc sembler très attractif, surtout qu’il bénéficie d’autres avantages.

Les avantages

En effet, le nombre de foyers français disposant d’une voiture est en constante augmentation, alors que le nombre de places diminue chaque année, puisque entre 3000 et 5000 places sont supprimées par les mairies tous les ans. Nous pouvons donc constater l’évolution inversée de ces courbes qui semble favoriser la location des parkings. De plus, il s’avère qu’entre 2009 et 2017, les loyers de parking ont augmenté de manière plus conséquente que ceux d’un bien locatif résidentiel. En effet, sur cette période, ils auraient augmenté de 31% pour les parkings contre 15% seulement pour le résidentiel. Ainsi, le parking semble à nouveau être plus rentable, ce qui est validé par une étude de Guy Hoquet réalisée en janvier 2018, dans laquelle est démontré que les parkings sont plus rentables que les chambres de bonnes.

En plus de cette rentabilité supérieure, qui s’élèverait à 5% brut, les parkings bénéficient d’un avantage concernant la location. En effet, la location d’un parking ne nécessite pas la rédaction et la signature d’un bail, un contrat de gré à gré est suffisant. Dès lors, traiter avec les mauvais payeurs est bien plus simple juridiquement parlant comme en termes de logistique. En effet, en cas de signature de bail, celui-ci est à l’avantage du locataire ce qui vient baisser la rentabilité nette.

Les inconvénients

Cependant, l’achat d’un parking dans un objectif locatif est loin de n’avoir que des avantages. En effet, les chiffres peuvent paraître appétents mais sont comme nous l’avons dit à double tranchant. Lorsque l’on se concentre sur les grandes villes où se situe la grande majorité des parkings locatifs, de nombreux éléments viennent ternir l’image de cet investissement. Tout d’abord, sur le marché en lui-même : les loyers augmentent alors que le prix de revente stagne. Ainsi, depuis 2015, le prix moyen d’un parking n’a progressé que de 0,9% à Paris, supprimant toutes perspectives de plus-values à la revente du bien. Dans d’autres grandes villes comme Lyon, le prix moyen des parkings a perdu en valeur (-5%). Ainsi, la potentielle plus-value s’amoindrit et est très dépendante de la localisation exacte de l’emplacement du parking. Nous pouvons remarquer des prix d’achat et de loyers très fluctuants selon les quartiers.

Si nous zoomons sur le cas de Paris par exemple, les prix peuvent varier du simple au triple en fonction de l’arrondissement. Ainsi, les parkings dans le 16ème sont les plus chers à l’achat et en location alors que le 20ème bénéficie des prix les plus faibles de la ville. De plus, une autre ombre vient s’ajouter au tableau des parkings locatifs : la baisse de population. Lorsque l’on regarde les statistiques de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques), la population de Paris intra-muros est en baisse constante de 0,5% tous les ans. Ce chiffre est révélateur de la baisse de demande d’un parking et permet d’expliquer en partie les 12 000 places vacantes de Paris. Une autre donnée permet d’expliquer ce chiffre : la proportion de parisiens disposant d’une voiture. En effet, la moyenne nationale nous montre que 80,9% des ménages disposent d’une voiture contre seulement 33% à Paris.

Ainsi, la demande pour un parking est proportionnellement bien plus faible que sur le reste du territoire national ce qui permet de compléter l’explication de ces places vacantes.

D’autres facteurs à prendre en compte

De plus, et c’est le point noir de l’achat d’un parking dans un but locatif : les frais associés. Ceux-ci sont de plusieurs types ; tout d’abord, et ce sont les plus importants, les frais dus à la vacance locative. En effet, le turnover est élevé pour ce type de bien puisque les baux ou contrats ne sont pas contraignants et que la location de ce bien est impactée par plus de facteurs. Un changement de résidence principale, de travail, de véhicule ou encore la recherche d’un bien plus adapté sont tant de facteurs favorisant la vacance locative.

De plus, les frais de notaire sont un coût supplémentaire impactant la rentabilité. Ceux-ci sont en effet bien plus élevé sur les parkings que sur d’autres types de bien, ce qui vient amoindrir la rentabilité. Un décret a cependant été mis en place pour réduire l’écart existant : le décret 2016-230 vient plafonner les frais de notaire pour les biens de faibles valeurs. Ils sont donc désormais plafonnés à 10% de la valeur du bien, ce qui reste cependant très important lorsque l’on regarde le prorata associé, ainsi que les points de rentabilité perdus.

De plus, les charges associées à ce bien peuvent être exorbitantes et représentent facilement jusqu’à trois mois de loyer cumulés. La partie émergée de l’iceberg se trouve en effet ici puisque de nombreux frais sont associés à la détention d’un parking. Ainsi, le propriétaire est redevable de la taxe foncière, d’une prime d’assurance, de charges de copropriété, et peut également être imputé de frais de chauffage des parties communes.

Quelques conseils

Ainsi, l’ensemble de ces éléments mettent en lumière les contraintes d’un investissement dans un parking qui fait si souvent rêver tant d’investisseurs. En effet, ils sont régulièrement omis du processus d’investissement alors même qu’ils sont des facteurs décisifs à celui-ci. Si cependant, l’envie d’investir sur ce type de bien persiste, certaines règles d’or doivent être respectées.

Tout d’abord, il faut emprunter la somme totale de l’investissement pour bénéficier au maximum de l’effet de levier de l’emprunt.

Dans un second temps, il faut rechercher un bien dans les quartiers centraux pour limiter la vacance locative et privilégier les annonces entres particuliers.

Enfin, et il s’agit de la règle principale : il faut que cet investissement reste un bien de diversification.

En effet, il ne permet pas de créer des revenus complémentaires assez conséquents pour amortir la chute de revenus liée à la retraite, il ne permet pas non plus de conserver son niveau de vie. En effet, les loyers d’un tel bien s’élèvent entre 80€ et 350€ à Paris et entre 35€ et 150€ en province, ce à quoi il faut soustraire l’ensemble des charges. Dès lors, et c’est ce que recommande Monsieur Gérard ; fondateur du site monsieurparking.com ; le parking se doit d’être un placement de diversification « qui ne doit pas représenter plus de 10% d’un patrimoine global ».

Ainsi, la conclusion de cet article est qu’un tel investissement ne répond pas à un objectif de création de revenus, de préparation de la retraite ou de création de patrimoine. En effet, cet investissement doit être bien réfléchi et ne pas s’imposer comme une priorité. La réalisation d’un tel investissement doit venir en complément d’investissements annexes : plus rentables et moins contraignants.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de Lonlay & Associés afin de définir une stratégie pertinente en fonction de votre situation propre.

 

Article réalisé par Marie AUDOUSSET


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